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2022-09-30 02:061.房地产住宅项目营销战略研究论文三
房地产住宅项目营销战略研究论文二房地产住宅项目营销战略研究论文房地产住宅项目营销战略研究论文三第二节 营销风险房地产不仅仅是一个高收益的行业，也是一个高风险的行业，特别由于房地产项目投资价值大，周期长，实物形态是不动产以及市场竞争不充分、滚动开发的特征，控制风险就是项目总体营销战略中的一个重要部分。
1、营销风险内容房地产投资中所存在的风险主要包括政治风险、经济风险，另外还包括一种其他投资方式所没有的或然损失风险。其中，政治风险包括时事风险及政策风险，时事风险主要是指国际、国内的社会形势、政治时局等因素引起的风险；而政策风险包括产权风险、法规风险、税收政策风险等。
经济风险则包括了市场风险、财务风险、利率风险、购买力风险、流动性风险等（详见下表）。房地产市场的风险程度分析表市场风险 房地产市场 公寓政策风险 政策环境风险 3 经济体制改革风险 3 产业政策风险 3 土地使用制度改革风险 3 住房制度改革风险 2 金融政策变化风险 3 环保政策变化风险 3社会风险 城市规划风险 2 区域发展风险 2 公众干预风险 3 住客干预风险 2 治安风险 1经济风险 市场供求风险 1 财务风险 1 地价风险 2 融资风险 1 管理风险 3 国民经济状况变化风险 3技术风险 建筑材料改变和更新风险 4 建筑施工技术风险 4 建筑设计变化或计算机失误风险 4 设备故障或损坏风险 4 信息风险 3说明：1表示最严重；2严重；3一般严重；4不严重；5没有影响。
资料来源：根据栖霞建设集团统计调查资料由于房地产供应的时间误差，致使房地产商错误地估计供需关系，形成错误的决策会造成风险。例如，当楼价因供应短缺而上升时，开发公司便纷纷兴建楼宇，但由于房地产的开发建设耗时较长，因此虽然待建楼的总体规模已远超出实际需要，短期内楼价仍会上扬。
一旦新楼落成，楼价就会随楼房落成而下滑，原因很简单：供过于求。因此，要防止这种投资风险，在投资时切实做好调查研究，找出真正的供求关系。
定位不准确也会造成风险。比如，在中国的14个国家级经济技术开发区，都有房地产公司在那里大兴土木，大规模开发公寓住宅项目。
其结果也可想而知，那些在外资企业打工的白领们，本来就痛感于与市区都市生活隔得太远，又如何愿意在这里买房定居，把自己完全封闭起来呢？又如，有的发展商在步行购物街开发高档住宅，楼盘虽处市中心，但其功能与街区功能不相符合，其结果自然是那里商业越旺，住宅越难销。不对街区功能进行透彻的调查分析，就不可能对项目作出准确的功能定位。
任何项目都不是孤立的，它只能在某个特定的环境中充当一个角色。定位出现偏差，产品卖不出去，是因为投资商在投资决策时没有对街区功能进行认真的研究分析。
2、风险的控制由于开发建设周期长，期间环境变化不可避免，因此房地产项目风险是客观存在的。一般来说，房地产开发企业可以通过以下几种策略来控制风险：1）做好充分、详尽、正确的前期分析预测要从根本上解决风险控制的问题，必须在前期阶段做好充分详实的市场调查，并对可能出现的环境变化做出正确的预测，以实行正确的决策。
包括投资项目的选择、区位的选择、质量的选择、筹资的选择等，这样就能把不确定性降低到最低限度。以北京万科为例，该公司在方案设计之前，往往会给出一份建立在大量市场调研和开发经验基础上的设计要点，作为规划师、设计师构思方案的基本要求和设计参考。
2）项目定位档次适度超前在充分调查分析市场需求水平的基础上，住宅项目定位档次决不能过低，也不能过高，要适度超前，适度引导消费，以适应消费者需求水平和消费品位的提高。3）正确把握项目的开发节奏项目定位一旦确定后，各开发建设环节务必紧凑，加快工作节奏，要尽可能的缩短规划设计周期、工程建设周期和销售推广周期，尽快地把项目推向市场销售，促使签约成交。
第三节 项目开发的节奏1、项目开发的时间节奏房地产项目开发要注意时间节奏的主要原因是：1、房地产项目的市场环境是变动的，这就要求项目具有适应外部市场环境的性能，以期对营销战略进行适当的调整；2、房地产项目本身的战略目标要求，是以赚取最大利润为目标，还是以资金流转迅速为目标，或者是以树立品牌为目标，目标不同，就需要不同的开发节奏。根据上述的两个原因，房地产项目开发节奏就产生了一些实际操作方法。
1、紧凑型紧凑型的开发节奏一般是以资金流转迅速为目标，不追求高的利润，注重项目的现金流，多以“薄利多销”的形式，快速出手，通过滚动开发，用规模来实现利润目标。以南京的锦绣花园、碧水湾为例，项目的选地均为偏远的郊区，碧水湾楼盘的价格以1200-1300元/平方米开盘，然后逐渐小步加价，项目快结束时价格提升到1800元/平方米，项目的综合价格在1500-1600元/平方米，这个综合价格比周围的楼盘低200元/平方米左右，所以14万平方米规模的小区在半年内即基本销售完毕。
房地产开发企业在碧水湾的销售款到帐后，迅速将资金投入到锦绣花园的开发中去，锦绣花园的位置更偏，也以1200-1300元/平方米的价格开盘，迅速吸引了。
2.恒大地产怎么样
恒大地产最新公布的半年报显示，上半年，公司实现营业额320.6亿元，同比增长57.4%；实现净利润58.2亿元，同比增长132.8%；其中核心业务利润48.1亿元，同比增长147.9%。
国内的上市房企中，恒大上半年的净利润位居第一。 由于采取“薄利多销”和快速周转的策略，恒大地产在实现销售规模扩张的同时，其销售利润率一直维持在较低水平。
今年上半年，恒大地产的核心业务利润率仅为15%，低于行业平均利润率。上半年公司的销售均价为6918元/平方米，同比微涨。
3.企业文化在营销战略中的正能量
给你一个大纲，供你参考：
企业文化在营销战略中的应用主要包含两个部分：一、企业文化对消费者的传播；二、企业文化对员工（营销团队）的传播；
一、对消费者的传播
1、以民族为己任，如打造XXX民族品牌；
2、以科技为己任，如掌握XX核心技术；
3、倡导生活方式，如关爱家庭，关爱健康；
4、倡导健康环保，如低碳生活；
5、倡导文化传统，如尊老爱幼；
对消费者的传播多与广告、品牌传播、企业展示、终端推广等企业宣传活动关联
二、对员工的传播
1、职业成长，如让员工成为股东；
2、竞争意识，如销售之星；
3、服务意识，如服务之星；
4、团队意识，如优秀团体；
5、学习意识，如学习型组合；
对员工的传播多与企业制度、激励机制有关
4.求房地产企业营销策略探讨论文
春晖家园商铺下半年营销策略前 言 鉴于前期对春晖家园商铺市场情况的分析及商铺价格的建议，本案在此基础之上就春晖家园商铺下半年营销策略进行重点深入探讨。
一、市场简述 马鞍山整体商业环境概况——目前马鞍山的商业格局是“一个中心商圈，分散业态”，但随着城市规划的“东扩南进”战略实施，东部居住区的逐步成熟以及沃尔玛的进驻开业，未来城市东南区块将形成一个区级商业中心，而春晖家园正处于此区级商业中心的核心地带。 区域商业市场竞争形势概况——市场商业用房供大于求，竞争激烈；区域内楼盘入住率低，商业短期内回报率低，对消费者缺乏充分的购买吸引力；两层沿街门面是区域商业用房市场供应主流，同质化竞争激烈；120方以下的中小面积或是总价控制在50-60万以下的商铺最受市场欢迎，属市场相对快速去化房源。
小结：春晖家园商铺处于未来城市区级商业中心的核心地带，同时本案商铺的产品构成属于区域需求主流去化房源，因此在后期市场上，春晖家园商铺机遇与挑战并存，我们需要充分挖掘产品优势，对其进行“卖点深挖，渠道精耕，小投入大产出”。二、项目SWOT分析三、销售策略 1、竞争策略 针对区域之间的竞争——强调本案区域的未来发展前景，城东南区级商业中心的崛起，城市规划中未来城市新中心……都将提升区域商业的投资前景与发展潜力。
区域内的竞争——竞争楼盘 区位竞争策略 产品竞争策略 品牌竞争策略江南御花园 突出本案的地域的优势。比较靠近现在的商业中心。
凸显本案的户型面积优势。面积分割合理，户型较好 杭钢作为一家国企，有较长的开发经验和实力，在马鞍山品牌比较好，有很好的认知度东南名苑 突出的交通便利性。
出入方便，位于主干道的路口，道路比较好 突出本案的低总价优势。多种业态发展，总价较低。
金汇城市花园 突出本案的未来规划、前景。成熟的小区配套和未来区域发展 / 东湖碧水湾 更凸显本案的区位优势。
更靠近主干道的出入口，小区的配套比较好 。 突出本案的户型多样性。
户型大小分割合理，选择余地比较大。 格林春天 突出本案的周边配套优势。
小区的规划人口多，社区配套比较齐全。 突出户型的高利用率。
户型划分合理，充分考虑使用率，尽量减少柱网。 2、客群策略 首先我们需要明确我们的目标客群是谁？ 现阶段本案的目标客群主要分两大类：一类是中小投资客 一类是社区型商业的自用客户。
那如何吸引这两类客群呢，向他们说什么、通过什么途径说呢？ 针对中小投资客： 说什么——重点阐释商铺区域的未来前景概念，城市新中心，城东南未来区级商业中心；阐述项目周边配套概念，项目周边十几个高端新型小区逐步交付，将会引入约10万常驻人口，项目北侧的农贸市场以及高档商务会所、网络大学……将会吸引更多高端商务消费群体；产品自身的现房概念，即买即用，投资效益即时显现；产品以80方的小面积商铺为主，低总价投资风险小。 什么途径说——建议以项目品牌价值展示与小众活动为重点拓展渠道。
针对社区型商业的自用客户： 说什么——重点阐述商铺的社区人口辐射范围及周边学校等相关配套，将会为其带来多少人流量入住率；商铺的现房概念，即时可以投入使用；商铺的合理户型分割，空间利用率高…… 什么途径说——自用客户多为小区内入住居民或是周边家装、建材等市场、小型连锁商家的业主，因此拓展渠道建议采用点对点DM投放及小众活动营销为主。 3、价格策略 原则：鉴于现在大市场环境是整体楼市正处于“冬天”，“活下去”是最终目标，同时区域市场同质化严重是本案面临的严峻挑战，因此此次商铺开盘定价原则“低价入市，快速去化回笼资金”。
同时建议在开盘期间结合开盘优惠活动以期达到开盘热销的盛景。 4、推盘策略 原则：“充分准备、适时推盘” 鉴于现阶段市场整体大环境的不理想状态，对商铺开盘我们的原则是充分准备，在前期推广全面铺展的前提下，蓄客量达到开盘预推房源的3倍，通过产品说明会（详情见后面的推广执行方案）先在市场造成极大社会影响力同时达到晒选客户的目的。
届时适时推盘，以期达到开盘快速去化的目的，而避免销售战线无止境拉长造成推广营销费用的脱离控制。 5、销售执行 建议“走出去”。
在销售执行方面，我们建议不能局限于销售部坐等客户上门，建议排查春晖家园周边家装、建材、小型连锁超市……市场，以及周边已交付楼盘，了解相关信息。客户锁定为现在以租为主的家装、软建材、餐饮……小业主，他们主力需求的面积在50-250方不等（我们产品面积段50-490方），他们对区域有强烈的认同感，同时对社区配套对小区周边环境有一定的要求。
备注：给予此类目标客群团购优惠措施。5人以上给予**折扣，10人以上给予**折扣，通过连带效应快速去化产品，同时能在片区上形成特色商业街形式，扩大市场辐射影响力。
四、推广策略 首先，我们对之前的商铺推广做一简单的推广诊断： 在此之前，本案商铺诉诸于市场的仅仅只是一块户外及一份DM。 渠道单一，卖点不够鲜明，并未在市场层面引起本案商铺的形象区隔，深度建立产品价值体系。
接下来，。
5.恒大的销售量猛增,为恒大赚取充足的资金
恒大在销售面积、销售金额、营业额等多项指标上领跑全国房企，同时品牌价值飙升至210亿元。恒大当之无愧地成为中国地产界最具市场号召力，最具行业领导力、最具社会影响力的领袖品牌。由此可见，恒大的资金实力。不得不让人刮目想看。恒大地产发展势头冠绝国内房产市场。超常规、跨越式的发展得益于超前的战略思维，集约化的中央管理，标准化的运营模式和快速开发、让利于民、精品地产的理念。不难看出，最后的销售额，也为恒大赚足了资金。
调控加码，置业门槛不断提高，置业者也愈加理性尽管各种促销频现，但真正价格合理品质又高的楼盘并不多见。目前市场上，品质高、配套全、性价比高的楼盘更受青睐。恒大地产济南三盘在国庆节取得了将近278套的销售业绩，其中仅恒大绿洲就获得了102套的辉煌业绩，领跑西部楼市。
